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Eisenbahner-Baugenossenschaften im Wandel der Zeit- Wohnraumversorgung für Alle ?Deutsche Bahn AGKarl Heinz Holzwarth,Qualitätsbeauftragter DB-Konzern für BayernMünchen, 08.07.2015
Inhalt1.Bahnreform – Auswirkungen auf das Immobilieneigentum2.Wohnungsmarkt in München3.Wohnraumsituation für DB Mitarbeiter4.Wo wohnt der DB Mitarbeiter derzeit – Beispiel Deutsche Annington5.Eisenbahner-Baugenossenschaften in München6.Herausforderungen der Eisenbahner-Baugenossenschaften7.Möglichkeiten der DB AG zur Verbesserung der Wohnraumversorgung8.Projekte von GenossenschaftenDeutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.20152
1. Bahnreform – Auswirkungen auf das Immobilieneigentum1994 Gründung der Deutschen BahnVor der ukturenBürokratische StrukturenMonopolstellung der BahnStarker Einfluss desBundesHohe Verluste – Personalkostengrößer als UmsatzÜber 60 Mrd. DM SchuldenMarktanteilsverlust der SchieneDeutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.2015EinführungWettbewerbauf der SchieneRegionalisierung derZuständigkeit fürSchienenpersonennahverkehrModerne und effizienteOrganisationZunehmender igerte ProfitabilitätRenaissance der Schiene undder Bahnhöfe3
1. Bahnreform – Auswirkungen auf das ImmobilieneigentumNicht bahnnotwendige Immobilien werden dem Bundeseisenbahnvermögen (BEV) zugeordnet1994Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.20154
1. Bahnreform – Auswirkungen auf das ImmobilieneigentumDurch Übertragungen und Paketverkäufe von Bahnimmobilien entstanden weitere Akteure199620012003Teil der nicht bahnnotwendigen Liegenschaftenwurden auf die Verwertungsgesellschaft fürEisenbahn übertragen (2001: Gründung derVivico GmbH; 2007: Verkauf der Vivico GmbHan die CA Immo)Privatisierung der 18 EisenbahnWohnungsgesellschaften (65.000 Whg.) anverschiedene Erwerber1.849 Liegenschaften(Fläche: ca. 30,4 Mio. m2)Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.2015CA Immo DeutschlandGmbH(ehemals Vivico GmbH)v.a. Deutsche Annington(Nomura)aurelis real estate & Co. KG5
1. BahnreformAn einem Standort können unterschiedliche Eigentümer auftretenDeutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.20156
2. Wohnraumversorgung in MünchenQuelle: LH München, Referat f. Stadtplanung u. Bauordnung, Wohnungsbarometer 2014Quelle: www.wohnungsboerse.net 6/15Quelle: http://www.immowelt.de/immobilienpreiseQuelle: http://immobilien-kompass.capital.de/muenchen, Stand: Stichtag ist der 01.06.2015Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.20157
2. Wohnraumversorgung in MünchenLage am Wohnungsmarkt in München weiter angespanntSehr knappes WohnungsangebotIst-Situationhohe Immobilienpreise und MietenErstbezug 2014 ( 16,1% ggü. Vorjahr)– NKM 18,65 /m²Wiedervermietung 2014 ( 4,0% ggü. Vorjahr) – NKM 15,03 /m²Anstieg Einwohnerzahl und Anzahl der HaushalteSinkende Flächenressourcen der StadtTrendsWachsende Attraktivität für Kapitalanleger und InvestorenSteigerungsraten bei Mieten deutlich über allgemeinenPreissteigerungsrate und der Entwicklung der Löhne und GehälternQuelle: Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Wohnungsbarometer 2014Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.20158
3. Wohnraumversorgung in München für DB Mitarbeiter NKM: 80m² Whg.Wiedervermietungca. 1.200 / MonatErstbezugca. 1.440 / Monat48 % - 72% des verfügbaren monatlichen NettogehaltsWerkstatt ca. 2.500 - 3.500 ca. 1.650 - 2.200 . 2.700 - 3.300 ca. 1.800 - 2.100 Teamleiter WerkBruttomonatsgehalt:Nettomonatsgehalt*:ca. 3.600 - 4.200 ca. 2.200 - 2.500 * Steuerklasse 1, gesetzl. Krankenvers.-Satz 15,5, keine Kinder, keine KirchensteuerDeutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.20159
4. Wo wohnt der DB-Mitarbeiter derzeit –Historie und Auftrag der Deutschen AnningtonHistorieVon Wohnungen für Eisenbahner zum größten privatenVermieter Deutschlands Wurzeln im Wohnungsbau für ArbeitnehmerQuelle: Deutsche Annington, Auszug aus Geschäftsbericht 2014Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.2015 Ursprung als Wohnungsgesellschaften für Arbeiter,Angestellten und Beamten der damaligen Reichsbahn Mit Privatisierung der Eisenbahnerwohnungsgesellschaften durch das Bundeseisenbahnvermögen (BEV)übernahm sie im Jahr 2001 zehn dieser Unternehmenmit insgesamt fast 65.000 Wohnungen, davon inMünchen und Umgebung über 5000 Wohnungen Im Zuge der Entspannung der Wohnungsmärkte:Öffnung des Wohnungsangebotes auch anderen Mietern Börsennotiertes Unternehmen im MDAX mit klarerAusrichtung Verkauf, Vermietung und Verwaltung vonWohnungen10
4. Wo wohnt der DB-Mitarbeiter derzeitNeuvermietung einer ehemaligen ng 101 qm²Gesamtmiete1576,00 Quelle: Deutsche Annington, aktuelle Mietangebote München 2015Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201511
5. Eisenbahner-Baugenossenschaften in MünchenBestandEBM München Hbf2392 WohnungenBG VKB Obermenzing114 WohnungenEBG München-Pasing476 WohnungenBG RBW Freimann954 WohnungenEBG München West1181 WohnungenBG Verkehrspersonal 1898956 WohnungenEBG München Ost593 WohnungenQuelle: Webseiten der Baugenossenschaften 2015Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201512
5. Eisenbahner-Baugenossenschaften in MünchenStandorteWohnungsbestandGesamt6666 WhgEigentum 2736 Whg(Anteil 41 %)Erbbau3930 Whg(Anteil 59 %)Quelle: Übersichtskarte der Eisenbahner-Baugenossenschaften München, 2015Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201513
6. Herausforderungen der Eisenbahner-BaugenossenschaftenProblematik der Wohnungsgenossenschaften Genossenschaften besitzen noch viele Grundstücke im Erbbaurecht mit der Bundesverwaltung- Grundstückspreise in München haben sich in letzten 10 Jahren verdoppelt Im Zuge der Bahnreform konnten Genossenschaften Grundstücke nicht erwerben- keine Bildung von Eigentum war möglich Vorgabe der Deutschen Bundesbahn: günstigen Wohnraum für Mitarbeiter bereitzustellen- niedrige Mieten ermöglicht keine Finanzreserven- Steigerungsraten abhängig von rechtlichen Einflüssen (15-% Regel in München) Hoher Anteil der Einnahmen floss in die Bestandssanierung- vermeintlicher Schutz der Investitionen durch Erbbaurechtsverträge Bei Kaufanträgen erfolgt europaweite Ausschreibung zum Marktwert- Genossenschaften können nur mit hohem finanziellen Aufwand Erwerber werdenDeutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201514
7. Möglichkeiten der DB AG zur Verbesserung der Wohnraumversorgung1.Quelle: Bild Deutsche Bahn AG, Service Center Personal2.Anmietung von vollmöblierten Wohnheimen undAppartementsInnenstädtische Standorte: Nähe HauptbahnhofNähe Sendlinger TorZielgruppe: DB-Jobwechsler und JobeinsteigerBau von Appartements auf DB Grund im nördl. Umlandmit InvestorSale and Lease BackDerzeit in Prüfung/ PlanungQuelle: Deutsche Bahn AG DB Immobilien3.Kooperation mit Erwerbern der EisenbahnwohnungenMA werden bei der Vermietung bevorzugt behandeltBei Abschluss MV mit DB-MA wird auf HinterlegungKaution verzichtetQuelle: BAUGENOSSENSCHAFT DES VERKEHRSPERSONALS 1898 E.G.Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201515
8. Projekte von GenossenschaftenBaufeld WA 1163 Wohnungen1 TG für 65 StellplätzeebmNeubau einer Wohnanlage in der Messestadt Riem(Baubeginn 06/2015)Baufeld WA 270 Wohnungen1 TG für 75 Stellplätze1 erung durch geförderte Wohnungennach München Modell-Genossenschaftendurch die LH München40% freifinanzierte Wohnungen durchQuelle: ebm Eisenbahner-Baugenossenschaft München Hbf eG 2015Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201516
8. Projekte von GenossenschaftenebmVorplanung für einen Neubau im künftigen BaugebietZschokke-, Westend-, Hans-Thonauer-Straße(Baubeginn vsl. 2018 - 2020)Zusätzliches Bebauungsgebiet derStadtwerke München Kauf des Erbaugrundtückes05/2015 durch die ebm Aufstellungsbeschluss durch denStadtrat für ein neuesBebauungsgebiet mit einemerheblichen Anteil zumgenossenschaftlichen Wohnen Initiative von 8 Genossenschaften für eine umfassendegenossenschaftliche Bebauung ebm- heute ein Gebäude mit 14Wohnungen- nach Abriss und Neubauvsl. 30-35 moderne,barrierefreie WohnungenQuelle: ebm Eisenbahner-Baugenossenschaft München Hbf eG 2015Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201517
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! und jetzt sind Sie gefragt!Deutsche Bahn AG - Karl Heinz Holzwarth, 08.07.201518
5. Eisenbahner-Baugenossenschaften in München Bestand EBM München Hbf 2392 Wohnungen EBG München West 1181 Wohnungen EBG München-Pasing 476 Wohnungen BG Verkehrspersonal 1898 956 Wohnungen BG VKB Obermenzing 114 Wohnungen BG RBW Freimann 954 Wohnungen EBG M
