e-dokumen.id

Ausbildung und Karrierehaltung der Kappungsgrenze, Zustimmungdes Mieters und mehr. Mit diesen Einzelheiten wird sich ein späterer Teil beschäftigen.Möglich sind auch Vereinbarungen, wonachbestimmte kalte Betriebskosten ausdrücklich herausgenommen werden und fürsie eine Vorauszahlungspflicht oder eineBetriebskostenpauschale vereinbart wird.Hier handelt es sich dann um eine sogenannte Teilinklusivmiete. Hierbei liegt alsoeine Mischform zwischen der Bruttokaltmiete und der Nettokaltmiete jeweils mitVorauszahlungen bzw. Pauschalen für dieBetriebskosten vor. Welche kalten Betriebskosten dabei herausgenommen werden,unterliegt der Vereinbarung der Parteien.Der Vermieter trägt hier das Risiko, dass diein der Bruttokaltmiete kalkulierten kaltenBetriebskosten steigen und nicht über eineMieterhöhung nach § 558 BGB abgefangenwerden können. Das gilt umso mehr, alsMietverträge oft über Jahrzehnte Bestandhaben und zukünftige Entwicklungen kaumvorausgesagt werden können.4. Bruttowarmmiete i.S.d. InklusivmieteDer Begriff wird in doppelter Hinsicht verwendet. Bei der Bruttowarmmiete sind alleNebenkosten bereits mit der Mietzahlungabgegolten. Eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten ist nichtmöglich. Eine Erhöhung der Bruttowarmmiete nach § 558 BGB ist nur unter Herausrechnung der in der Miete enthaltenenBetriebskosten möglich. Für den Vermieterist eine solche Vertragsgestaltung nicht zuempfehlen und – soweit nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss – auch gar nicht mehrzulässig.1) Er kann Erhöhungen der Betriebskosten z. B. durch steigende Energiepreisenicht auf den Mieter umlegen. Allerdingskann in besonderen Mietverhältnissen,bei denen keine oder kaum Nebenkostenanfallen, wie bei der Stellplatzmiete oderbei Kurzzeitvermietungen, eine solcheVertragsgestaltung sinnvoll sein.II. Fälligkeit der Miete1. AusgangssituationDie Bebra GmbH verwaltet in der Musterstraße 1 in Berlin ein Gebäude mit mehreren Wohn- und Gewerbeeinheiten sowieeinige Stellplätze. Die Wohneinheiten sindunterschiedlich groß und verschieden ausgestattet. Die Mieteinheiten 1 und 2 sowiedie Stellplatzeinheiten mit den Nrn. 6-1und 6-2 werden zu den unten stehendenKonditionen vermietet. /m²Bruttowarmmietein aummiete 6-1Stellplatz251,2525206-2Stellplatz351,753520Sie haben die Aufgabe, bei nachfolgendenGeschäftsvorfällen Ihre weitere Vorgehensweise darzustellen und diese zu begründen.1. Der Wohnungsmieter der Mieteinheit(ME) 1 hat in den letzten beiden Monaten seine vollständige Miete nichtüberwiesen.2. Der Stellplatz 6-1 ist an den Mieterder Mieteinheit 2 vermietet. Auch hierliegt für die letzten drei Monate keinZahlungseingang für den Stellplatzmietvertrag vor.3. Der Stellplatz 6-2 ist an einen Gewerbemieter vermietet. Dieser hat im vergan-ÜbersichtNettokaltmietezzgl. Vorauszahlung/Pauschale für:(kalte) Betriebskosten wie z. B. Versicherungen Grundsteuer gl. Vorauszahlung für: Kosten der HausreinigungBruttowarmmiete(Inklusivmiete) Kosten der Schneebeseitigung weitere siehe BetrKV(warme) Betriebskosten(warme) Betriebskosten Heizkosten Heizkosten Warmwasserkosten WarmwasserkostenNr. 14/20142. SachdarstellungDie Miete ist gem. § 556 b Abs. 1 BGBspätestens zum dritten Werktag der Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen siebemessen ist. In der Regel ist daher dieMiete bei Wohnraummietverhältnissen biszum 3. Werktag eines Monats zu entrichten.Eine abweichende Vereinbarung ist imMietvertrag möglich. Diese Vorschrift hatbesondere Bedeutung für den Zahlungsverzug des Mieters. Hier wird der Fälligkeitszeitpunkt gesetzlich geregelt. Fälligkeit istder Zeitpunkt, von dem an eine geschuldeteBetriebskostenin Nettokaltmiete in Mieteinheitgenen Monat die Stellplatzmiete nichtüberwiesen.DAS GRUNDEIGENTUM Beilage Ausbildung und KarriereLeistung gefordert werden kann. Vor Eintritt der Fälligkeit muss der Schuldner dieLeistung nicht erbringen.Da der Fälligkeitszeitpunkt bei der Mietzahlung gesetzlich oder vertraglich geregelt ist,kommt der Mieter auch ohne Mahnung desVermieters in Zahlungsverzug, wenn er dieMiete nicht rechtzeitig leistet.Es handelt sich dabei um eine gem. § 286Abs. 2 Nr. 1 BGB kalendermäßig bestimmteLeistung. Rechtzeitig bedeutet, dass der geschuldete Betrag dem Konto des Gläubigersspätestens am 3. Werktag des Monatesgutgeschrieben werden muss. Die bis vorwenigen Jahren herrschende Auffassung,dass Geldschulden qualifizierte Schickschulden sind und der Schuldner bis zum3. Werktag nur alles für die Übermittlungdes Geldes seinerseits Erforderliche getanhaben muss, lässt sich nach der Richtliniezur Bekämpfung des Zahlungsverzugs unddem Urteil des Europäischen Gerichtshofnicht mehr halten.2) In der Praxis spielendiese unterschiedlichen Auffassungen inder Regel keine Rolle, da in den meistenMietverträgen üblicher- und zulässigerweise geregelt ist, dass die Miete am 3. Werktagauf dem Konto des Vermieters eingegangensein muss.1) BGH Urteil vom 19.7.2006, GE 2006, 10942) EuGH, Urteil vom 3.4.2008 - C 306/06; Palandt/Grüneberg, BGB § 270 Rn. 1, 71. Aufl. 201235

Ausbildung und KarriereKeine Werktage sind Feiertage, Sonntageund auch der Sonnabend. Der Sonnabendist entsprechend der Rechtsprechung desBGH kein Bankarbeitstag, da Banken andiesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden.3)Entsprechend werden Sonn- und Feiertageund der Sonnabend auch dann nicht in dieKarenzfrist einberechnet, wenn sie auf den1. oder 2. Tag im Monat fallen.Exkurs: Zahlungsverzugbei MietschuldenVoraussetzungen und Rechtsfolgen desZahlungsverzuges gem. § 286 BGB(1) Fälligkeit der LeistungDem Vermieter muss aus dem Mietvertrag ein durchsetzbarer, fälliger Anspruchzustehen. Der Verzug ist beispielsweiseausgeschlossen, wenn der Mieter derZahlungspflicht berechtigt die Einrede desnicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) entgegenhält oder ein Zurückbehaltungsrecht(§ 273 BGB) ausübt. Für die Fälligkeit desAnspruches ist die vertragliche Abrede entscheidend. Das heißt, die Zahlung ist dannfällig, wenn der Vermieter sie entsprechendder vertraglichen Abrede verlangen kann.(2) MahnungGrundsätzlich ist für den Eintritt desVerzuges und der damit verbundenenRechtsfolgen eine Mahnung erforderlich.Eine Mahnung stellt eine an den Mietergerichtete eindeutige Aufforderung dar, diegeschuldete Leistung (Miete) zu erbringen.(3) Entbehrlichkeit der MahnungEine Mahnung ist für den Eintritt des Verzuges nicht notwendig wenn1. der Leistungszeitpunkt kalendermäßigbestimmt ist (z. B. Festlegung einesDatums)2. der Leistungszeitpunkt kalendermäßigbestimmbar ist (z. B. 10 Tage nach Beurkundung des Vertrages)3. der Schuldner die Leistung ernsthaftund endgültig verweigert.In diesen Fällen kommt der Mieter auchohne Mahnung mit Ablauf des Fälligkeitstages in Verzug. Die weitere Fallgruppe, dassder Schuldner aus besonderen Gründenund unter Abwägung der beiderseitigenInteressen auch ohne Mahnung in Verzugkommt, ist im Mietrecht kaum relevant.Rechnung gesondert darauf hingewiesenworden sind. Ein Schuldner, der nicht Verbraucher ist, kommt 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung inVerzug. Der Begriff des Verbrauchers unddes Unternehmers ist in den §§ 13,14 BGBdefiniert. Verbraucher ist danach jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zueinem Zwecke abschließt, der weder ihrergewerblichen noch ihrer selbständigenberuflichen Tätigkeit zugerechnet werdenkann. Unternehmer sind natürliche oderjuristische Personen oder rechtsfähigePersonengesellschaften, die bei Abschlusseines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrergewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Diese Regelungist für die Mietzinszahlung nicht relevant,da es einen gesetzlichen oder vertraglichenFälligkeitszeitpunkt gibt. Bei anderen Forderungen aus dem Mietverhältnis gegenüberdem Mieter empfiehlt es sich in jedem Fall,eine angemessene und kalendermäßig bestimmte Zahlungsfrist zu setzen.(5) Vertreten müssen (Verschulden)Der Schuldner kommt grundsätzlich nurin Verzug, wenn er die Verspätung zuvertreten, d. h. verschuldet hat. Er ist füreine Verzögerung der Zahlung auch dannverantwortlich, wenn sie auf mangelnderfinanzieller Leistungsfähigkeit beruht.Ausnahmen können im Mietrecht dannvorliegen, wenn die Bank die Weiterleitungdes Geldes verzögert oder das Amt ohneVerschulden des Mieters die Auszahlungennicht vornimmt. Hier ist § 286 Abs. 4 BGBzu beachten. Der Mieter kommt dannnicht in Zahlungsverzug, wenn er selbstdie Verspätungsgründe nicht zu vertretenhat. Anders ist der Fall zu beurteilen, wenndas JobCenter die Mietzahlungen nichtvornimmt, weil der Mieter geforderte Unterlagen nicht vorgelegt hat.nicht unerheblichen Teil der Miete vor, wenndie Höhe des Rückstandes eine Monatsmiete übersteigt, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. BeimVorliegen von Mietrückständen und auchbei verspäteten Mieteingängen kann derVermieter das Mietverhältnis auch ordentlich, d. h. unter Einhaltung der gesetzlichenKündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter dadurch seine vertraglichen Pflichtenschuldhaft und nicht unerheblich verletzthat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. AusführlicheAusführungen zu den Kündigungsgründenund den unterschiedlichen Rechtsfolgenfolgen beim Thema Beendigung von Mietverhältnissen.Der Vermieter kann vom Mieter nach denVoraussetzungen der §§ 280 Abs. 1 undAbs. 2, 286 den Verzögerungsschadenersetzt verlangen. Dieser umfasst zumeinen den Ersatz der Verzugszinsen nach§ 288 BGB.Verzugszinsen gem. § 288 BGBBei Verträgen unter Beteiligung einesVerbrauchers gem. § 288 Abs. 1 BGB 5 %über dem BasiszinssatzBei Verträgen, an denen ein Verbrauchernicht beteiligt ist, gem. § 288 Abs. 2 BGB8 % über dem BasiszinssatzGegen Nachweis können auch höhereZinsen verlangt werden gem. § 288Abs. 3 BGB.Gemäß § 247 Abs. 2 BGB ist die DeutscheBundesbank verpflichtet, den aktuellenStand des Basiszinssatzes im Bundesanzeiger zu veröffentlichen4). Ab 1. Juli2014 beträgt der Basiszins nach § 247 BGB- 0,73 %. Der negative Basiszins ist der aktuellen Niedrigzinspolitik der EuropäischenZentralbank geschuldet.Weiterhin kann der Vermieter weitereSchadenspositionen als Verzugsschaden imRahmen der außergerichtlichen und der gerichtlichen Forderungsverfolgung geltendmachen, sofern diese auf dem Zahlungsverzug beruhen. Dazu gehören beispielsweisedie Mahnkosten und Anwaltskosten für dieRechtsverfolgung.Dabei ist zu beachten, dass die Kosten füreinen Rechtsanwalt in einfach gelagertenFällen nur als Verzögerungsschaden geltend gemacht werden können, soweit dieKosten aus der Sicht einer vernünftigen,wirtschaftlich denkenden Person zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte er-(4) 30 Tage Regel für Unternehmer –Verzug ohne Mahnung nach 30 TagenDer Schuldner einer Geldforderungkommt spätestens 30 Tage nach Rechnungszugang in Verzug. Das gilt gegenüber Verbrauchern nur, wenn sie in der(6) Rechtsfolgen des ZahlungsverzugesUnter bestimmten Voraussetzungen stehtdem Vermieter ein Kündigungsrecht zu.Der Vermieter kann das Mietverhältnisohne Einhaltung einer Kündigungsfristkündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtungder Miete oder eines nicht unerheblichenTeils in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB).Alternativ besteht das Recht zur fristlosenKündigung, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in einem Zeitraum, der sich übermehr als zwei Termine erstreckt, in Höheeines Betrags in Verzug gekommen ist, derdie Miete für zwei Monate erreicht (§ 543Abs. 2 Nr. 3 b BGB). Im ersten Fall liegt beimWohnraummietvertrag Verzug mit einem36Beilage Ausbildung und Karriere DAS GRUNDEIGENTUM3) BGH, Urteil vom 13.7.2010 - VIII ZR 129/094) desbank/Zinssaetze/basiszinssatz.htmlNr. 14/2014

Ausbildung und Karriereforderlich und zweckmäßig sind. Bei„mietrechtlichen Routinefällen“ mit einfacherSachlage ist die Beauftragung eines Anwaltssowohl zur Erstmahnung als auch zumAusspruch einer Kündigung jedoch wederzweckmäßig noch erforderlich. Dies geltejedenfalls bei einem Großvermieter, derüber genug geschultes Personal verfügt,um solche rechtlich einfachen Schreibenselbst zu verfassen.5)Auch beim Ersatz von Kosten für ein Inkassobüro kann die Ersatzpflicht des Mietersaufgrund ähnlich gelagerter Problemenicht gegeben sein. Zum einen wird dieErsatzpflicht dann ausgeschlossen, wenndas Inkassobüro Leistungen erbringt, wiedie Erstmahnung, die zum gewöhnlichenPflichtenkreis des Vermieters gehören. Zumanderen wird die Höhe der Ersatzpflichtnach oben begrenzt. Der Gläubiger hat beijedem Schadensersatzanspruch eine Schadensminderungspflicht zu beachten gem.§ 254 Abs. 2 Satz 1 BGB. Inkassoleistungendürfen daher nicht höher sein als die Beauftragung eines Rechtsanwaltes, der mitdem außergerichtlichen Forderungseinzugbeauftragt wird. Kommt es zu einem Prozess, können die Inkassoleistungen in derRegel nicht zusätzlich zu den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten beanspruchtwerden.6)III. Sicherheitsleistung des Mieters (Kaution) bei Wohnraummietverhältnissen1. AllgemeinesDie Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag für den Fall,dass der Mieter seinen Verpflichtungennicht nachkommt. Der Mieter ist nur dannverpflichtet, eine Sicherheitsleistung zustellen, wenn es vertraglich vereinbartwurde. Einen gesetzlichen Anspruch desVermieters auf Zahlung einer Kaution ohnevertragliche Vereinbarung gibt es nicht.Gesetzlich geregelt ist die Begrenzungder Höhe der Kautionszahlungen, die Berechtigung des Mieters, Mietsicherheitenin Geld als Teilzahlungen zu leisten, undderen Fälligkeit, die Anlage und Verzinsungder in Form einer Geldsumme gestelltenSicherheit durch den Vermieter, § 551 BGB.Ausnahme(1) § 563 b Abs. 3 BGB: Treten nach dem Toddes Mieters zum Haushalt gehörende Personen in das Mietverhältnis ein und wollendies fortsetzen, so kann der Vermieter vondiesen Personen auch ohne vertraglicheVereinbarung eine Kaution verlangen.(2) § 554 a BGB: Der Vermieter kann seineZustimmung zu einem barrierefreienUmbau der Wohnung davon abhängigNr. 14/2014machen, dass der Mieter eine Sicherheit fürdie Wiederherstellung des ursprünglichenZustandes zahlt. Diese Sicherheit kannzusätzlich zur Sicherheit nach § 551 BGBverlangt werden. Die Höhe der Sicherheitwird durch die zu erwartenden Kosten fürden Rückbau der Umbaumaßnahmen nachoben begrenzt.Bei Wohnraum ist, anders als bei der Vermietung von Gewerberäumen, die Höhe derSicherheitsleistung begrenzt. Die Höhe derKaution darf maximal drei Monatsmietenbetragen. Dabei dürfen die als Pauschaleoder Vorauszahlung vereinbarten Betriebskosten nicht berücksichtigt werden.Beispiel: Auszug aus dem Mietvertrag„Die Miete beträgt monatlich 500 .Diese Miete ist eine Nettokaltmiete, in derBetriebskosten nicht enthalten sind. NebenHeizungs- und Warmwasserkosten hat derMieter daher alle Betriebskosten gemäß derBetrKV zu tragen, sofern diese im Einzelfallanfallen.Die Vorschüsse für Nebenkosten betragenzurzeit:für Betriebskosten gemäß BetrKV 71,40 Heizungskosten49,20 Warmwasserkosten18,60 Miete und Nebenkosteninsgesamt zurzeit639,20 “Die maximal zulässige Höhe der Kautionwürde in diesem Fall drei Nettokaltmieten,d. h. 1.500 betragen.Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, § 551 Abs. 4 BGB. Setzt sich dieSicherheitsleistung aus mehreren Bestandteilen zusammen (z. B. Bürgschaftund Geldbetrag), so darf die Summe derSicherheiten drei Monatsmieten nichtüberschreiten. Auch kann der Vermieterdas Recht des Mieters zu Teilzahlungennicht ausschließen, ebenso wenig die Übergabe der Mietsache von der vollständigenKautionszahlung vor Mietvertragsbeginnabhängig machen. Möglich ist es aber, dieZahlung der 1. Kautionsrate als Bedingungfür den Vertragsschluss oder die Übergabeder Schlüssel zu vereinbaren. Das widerspricht nicht dem Wortlaut des Gesetzes,denn danach ist die 1. Teilrate zu Beginndes Mietverhältnisses fällig.Beispiel für eine unwirksame Klausel:Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages, spätestens vor der Übergabe derMietsache, eine Mietsicherheit in Höhe derdreifachen Monatsmiete.Abweichende Vereinbarungen dergestalt,dass die vereinbarte SicherheitsleistungDAS GRUNDEIGENTUM Beilage Ausbildung und Karriereden Betrag von drei Monatsmieten übersteigt oder das Recht zur Teilzahlungausschließen (siehe Beispiel), hat der BGHin unterschiedlichen Urteilen für teilweiseunwirksam erklärt,7) so dass der Mietergleichwohl zur Zahlung der vereinbartenKaution, allerdings maximal in der gesetzlichen Höhe und mit dem Recht zur Teilzahlung, verpflichtet war.Unwirksam ist auch die Vereinbarung einerBarkaution in Höhe von drei Monatsmieten und die Stellung eines zusätzlichenBürgen. In diesem Fall liegt ebenfalls einVerstoß gegen § 551 BGB vor. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Bürgedie Bürgschaft freiwillig anbietet oder derMieter von sich aus einen Bürgen stellt,um die Bedenken des Vermieters gegendie Bonität des Mieters zu zerstreuen.8) DieBeweislast für die Freiwilligkeit der Stellungeiner zusätzlichen Sicherheitsleistung trägtder Vermieter.Handelt es sich bei der Kaution um einenGeldbetrag, so gilt Folgendes: Der Mieter istberechtigt, die Kaution in drei monatlichenRaten zu zahlen, die 1. Rate ist, wenn nichtsanderes vereinbart wurde, bei Beginn desMietverhältnisses fällig. Die 2. und 3. Ratewerden zusammen mit den unmittelbarfolgenden Mietzahlungen fällig, § 551Abs. 2 BGB.Wird dieses Recht auf Ratenzahlung ausgeschlossen, so kann dadurch die gesamteKautionsvereinbarung unwirksam werden(umstritten). Herrschende Meinung istaber, dass nur der Teil der Vereinbarungunwirksam ist, der dem Mieter das Rechtauf Ratenzahlung nehmen soll (BGH- Urteil).2. Formen der SicherheitsleistungBarkaution: Der Mieter stellt die Kautionals Geldbetrag. Der Geldbetrag muss vomVermieter, getrennt von seinem Vermögen,bei einem Kreditinstitut angelegt werden.Bei dem Anlagekonto muss es sich umein Treuhandkonto handeln. Ein solchesKonto entsteht durch eine besondereVereinbarung des Vermieters mit demkontoführenden Kreditinstitut. Es handeltsich dabei um spezielle Konten, die geführtwerden, um Fremdgelder pfändungs- undinsolvenzsicher zu verwalten. Im Falle derInsolvenz des Vermieters soll verhindertwerden, dass diese Geldbeträge in die Insolvenzmasse einfließen. Es soll ebenfallsverhindert werden, dass Gläubiger des5) BGH, Beschluss vom 31.1.2012 - VIII ZR 277/116) Palandt/Grüneberg BGB § 286, Rn. 46, 71. Aufl. 20127) BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10; BGH, Urteilvom 3.12.2003 - VIII ZR 86/038) BGH, Urteil vom 7.6.1990 - IX ZR 16/9037

Ausbildung und KarriereVermieters diese Geldbeträge pfändenkönnen. Kommt es trotzdem zu widerrechtlichen Pfändungen durch Gläubiger des Vermieters, so hat der Mieter das Rechtsmittelder Drittwiderspruchsklage.Die Anlage muss zu dem für Spareinlagenmit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden. Der Zinsertrag steht dem Mieter in voller Höhe zu. DerMieter kann verlangen, dass der Vermietervor Zahlung der Kaution ein insolvenzfestesKautionskonto einrichtet und dem Mietergegenüber nachweist bzw.

Kosten für Heizung: 49,20 Kosten für Warmwasser: 18,60 Weitere (kalte) Betriebskosten der genann-ten Wohneinheit (lt. Abrechnung letztes Jahr angefallen) pro Monat: Hier: Kosten der Wasserversorgung: 15,00 Kosten der Entwässerung 13,80 Grund