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Wissenschaftliche DiensteSachstandEinzelfragen zur Grundsteuer 2020 Deutscher BundestagWD 4 - 3000 - 146/18

Wissenschaftliche DiensteSachstandWD 4 - 3000 - 146/18Seite 2Einzelfragen zur GrundsteuerAktenzeichen:Abschluss der Arbeit:Fachbereich:WD 4 - 3000 - 146/1813. September 2018WD 4: Haushalt und FinanzenDie Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages unterstützen die Mitglieder des Deutschen Bundestagesbei ihrer mandatsbezogenen Tätigkeit. Ihre Arbeiten geben nicht die Auffassung des Deutschen Bundestages, eines seiner Organe oder der Bundestagsverwaltung wieder. Vielmehr liegen sie in der fachlichen Verantwortung der Verfasserinnen und Verfasser sowie der Fachbereichsleitung. Arbeiten der Wissenschaftlichen Dienste geben nur den zum Zeitpunkt der Erstellung des Textes aktuellen Stand wieder und stellen eine individuelle Auftragsarbeit für einen Abgeordneten des Bundestages dar. Die Arbeiten können der Geheimschutzordnung des Bundestages unterliegende, geschützte oder andere nicht zur Veröffentlichung geeignete Informationen enthalten. Eine beabsichtigte Weitergabe oderVeröffentlichung ist vorab dem jeweiligen Fachbereich anzuzeigen und nur mit Angabe der Quelle zulässig. Der Fachbereich berät über die dabei zu berücksichtigenden Fragen.

Wissenschaftliche DiensteSachstandWD 4 - 3000 - 146/18Seite 3Inhaltsverzeichnis1.Einleitende Bemerkungen42.Entwicklung von Einheitswerten und ung7

Wissenschaftliche Dienste1.SachstandWD 4 - 3000 - 146/18Seite 4Einleitende BemerkungenDer Auftraggeber bittet um Beantwortung diverser Einzelfragen zum Berechnungsverfahren derGrundsteuer. Die Fragen werden gebündelt nach Themenkomplexen beantwortet.2.Entwicklung von Einheitswerten und VerkehrswertenDie Entwicklung der Volumen der Einheitswerte, die der Grundsteuer B zugrunde gelegt worden,können folgender Tabelle entnommen werden (Stichtag: jeweils 01.01.):13.BerechnungsverfahrenVon Interesse beim Berechnungsverfahren ist, wie sich ein möglicher Einheitswert von Null auswirkt.Bei der Berechnung der Grundsteuer spielt der Einheitswert als Bemessungsgrundlage eine wichtige Rolle. Nach § 19 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) sind Einheitswerte für den inländischen1BT-Drs. 19/2659, 11.06.2018, S. 14.

Wissenschaftliche DiensteSachstandWD 4 - 3000 - 146/18Seite 5Grundbesitz, und zwar für Betriebe der Land- und Fortwirtschaft, für Grundstücke und für Betriebsgrundstücke festzustellen.Der Bewertungsgrundsatz ist in § 9 BewG geregelt. Gemäß § 9 Abs. 1 BewG ist, sofern nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen. Gemeiner Wert ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein Wirtschaftsgut nach seiner Beschaffenheit unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände erzielbare Verkaufspreis, wobei ungewöhnlicheoder persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen sind. Demnach ist unter dem gemeinenWert ein Betrag zu verstehen, der im Verkaufsfall üblicherweise als Erlös erzielbar ist. Das ist derVerkehrswert. Dieser erzielbare Preis ist durchaus nicht immer mit einem tatsächlich einmal erzielten Preis gleichzusetzen.2Eine Ausnahme ist nach Auffassung des Gesetzgebers aber dann zu machen, wenn eine Bewertung mit dem gemeinen Wert den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht wird. Das istbeim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen der Fall, da im Gegensatz zum Grundstück beimGrundvermögen bei einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft die planmäßige Nutzung dernatürlichen Kräfte des Grund und Bodens und nicht die bauliche Nutzung im Vordergrund steht.Zudem verzinst sich das in der Land- und Forstwirtschaft investierte Kapital geringer als sonstiges Kapitalvermögen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände und wegen des öffentlichen Interesses an der Erhaltung leistungsfähiger Höfe in bäuerlichen Familien ordnet § 36 Abs. 1 BewGfür den Wirtschaftsteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft deshalb die Bewertung mitdem Ertragswert an.3 Bei der Ermittlung des Ertragswerts ist von der Ertragsfähigkeit auszugehen,die in § 36 Abs. 2 Satz 2 BewG näher definiert wird. Die Vorschrift stellt für die Bewertung nichtauf den tatsächlich erzielten Reinertrag des Betriebs ab, weil dieser stets durch den Betriebsleiterbeeinflusst wird und deshalb keinen objektiven Bewertungsmaßstab bietet. Die Ertragsfähigkeitwird vielmehr an einem am Bundesdurchschnitt normierten Reinertrag gemessen, der bei ordnungsmäßiger und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten Arbeitskräften gemeinhin undnachhaltig erzielbar ist (objektivierte Ertragsfähigkeit). Bei der Beurteilung dieser Grundsätze istnicht auf Muster- oder Spitzenbetriebe sondern auf durchschnittliche Betriebsergebnisse abzustellen, die anhand der gesetzlich normierten Nutzungen eines Betriebs üblicherweise erzieltwerden. Dabei sind alle wesentlichen Umstände, die auf den Wirtschaftserfolg Einfluss nehmenoder von denen die Verwertung der gewonnenen Erzeugnisse abhängig ist, zu berücksichtigen.4Die Bewertung bebauter Grundstücke bemisst sich entweder nach dem Ertragswertverfahren(§ 76 Abs. 1 BewG) oder dem Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 2 BewG). Weitere Verfahren sind ausgeschlossen. Lässt sich für ein Geschäftsgrundstück weder eine Jahresrohmiete nochnach § 79 Abs. 2 BewG eine übliche Miete schätzen, ist nicht der Weg in eine freie Schätzung desEinheitswerts eröffnet, sondern ausschließlich der Weg ins Sachwertverfahren (BFH v.17.3.2004 II R 57/01, BFH/NV S. 1219), andere Bewertungsmethoden sind also gesetzlich ausge-2Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 9, Rn. 8.3Rössler/Troll/Wiegand, BewG, § 36, Rn. 3.4Rössler/Troll/Wiegand, BewG, § 36, Rn. 7.

Wissenschaftliche DiensteSachstandWD 4 - 3000 - 146/18Seite 6schlossen. Auch eine Kombination beider Verfahren ist nicht zulässig. Ein Grundstück kann immer nur nach einem Verfahren bewertet werden. Welches der beiden Verfahren anzuwenden ist,richtet sich hauptsächlich nach der Art des Grundstücks.5Besondere Bedeutung für die Einheitsbewertung des Grundvermögens im Beitrittsgebiet hat § 77BewG. Für die alten Bundesländer hatte sich im Rahmen der Hauptfeststellung 1964 gezeigt, dassin zahlreichen Fällen der Mindestwert nach § 77 BewG zum Zuge gekommen wäre. Der seinerzeitige Gesetzgeber hielt es vor diesem Hintergrund für erforderlich, dass der für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert nicht geringer als 50 % des Werts des Grund und Bodens sein sollte.6Für die neuen Bundesländer gilt §77 in einer abweichenden Fassung. Danach darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund undBoden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. § 77 BewG soll verhindern, dass diein § 76 BewG für die Bewertung der bebauten Grundstücke vorgeschriebenen Bewertungsverfahren im Einzelfall zu einem zu niedrigen Grundstückswert führen. Im Allgemeinen werden bebaute Grundstücke nicht unter ihrem Bodenwert gehandelt. Das gilt selbst dann, wenn der Reinertrag des Grundstücks hinter einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts zurückbleibt. DieMindestwertbegrenzung verhindert, dass Ermäßigungen des Grundstückswerts (§ 82 BewG), desGebäudesachwerts (§ 88 BewG) und Abschläge (§ 87 BewG) zu einem Einheitswert führen, derunter dem Einheitswert liegt, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zubewerten wäre.7§ 77 BewG kann nur dann angewendet werden, wenn der Grund und Boden und die Gebäude zusammen eine wirtschaftliche Einheit bilden. Er scheidet daher in den Fällendes § 70 Abs. 3 BewG aus, weil hier Boden und Gebäude getrennt bewertet werden(siehe § 94 BewG).8 § 77 BewG stellt lediglich darauf ab, ob der gemeine Wert des Grund und Bodens unter Berücksichtigung von Abbruchkosten höher ist als der im Ertragswertverfahren oderim Sachwertverfahren ermittelte Grundstückswert (in Berlin: der nach Abzug von 20% ermittelteWert;). Ist dies der Fall, ist der höhere Bodenwert als Einheitswert festzustellen. Irgendwelchesonstigen Voraussetzungen bestehen nicht. So setzt die Mindestbewertung z. B. nicht voraus,dass die bauliche Ausnutzung eines Grundstücks von der Art und dem Maß der zulässigen baulichen Nutzung abweicht (BFH v. 15.3.1963 III 364/60 U, BStBl. III S. 252).9Hauptanwendungsfälle für die Mindestbewertung sind Grundstücke, für die § 76 BewG an sicheine Bewertung im Ertragswertverfahren vorschreibt. Bei diesem Verfahren werden Bodenwert,Gebäudewert und Wert der Außenanlagen nicht getrennt ermittelt und dann zusammengerechnet, sondern in einem Rechengang insgesamt erfasst. Aber auch bei einer Bewertung im Sachwertverfahren kann eine Bewertung mit dem Mindestwert in Betracht kommen. Das trifft z. B.5Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 76, Rn. 6.6Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 77, Rn. 1.7Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 77, Rn. 2.8Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 77, Rn. 4.9Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 77, Rn. 5.

Wissenschaftliche DiensteSachstandWD 4 - 3000 - 146/18Seite 7dann zu, wenn bei hohem Bodenwert und geringem Gebäudewert die Wertzahl (§ 90 BewG) gering ist. Dadurch kann der Grundstückswert (§ 83 BewG) unter dem gemeinen Wert des Grundund Bodens liegen.10Bei der Ermittlung des Mindestwerts ist der Wert anzusetzen, den der Grund und Boden alleinals unbebautes Grundstück hätte.11 Die Ermittlung des gemeinen Wertes eines unbebautenGrundstücks bemisst sich nach der Regelung von § 72 BewG. Die Bewertung der unbebautenGrundstücke erfolgt mit dem gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt, derzeit zum1.1.1964. Das ergibt sich aus § 9 Abs. 1 BewG i. V. m. § 17 Abs. 3 BewG und brauchte deshalbin § 72 BewG nicht besonders angeordnet zu werden.12Die drei gebräuchlichsten Methoden zur Ermittlung eines gemeinen Wertes eines unbebautenGrundstücks sind die Werteermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen, an Hand von Bodenrichtwerten oder über einen mutmaßlichen Ertrag. Der ersten Methode gebührt Vorrang vor allenanderen Ermittlungsmethoden.13Die dargestellten Berechnungsmethoden für die verschiedenen Grundstücksarten lassen nachalledem keine Anhaltspunkte erkennen, die zu einem Einheitswert unterhalb des Nullwertes führen können.4.DatenerhebungAls Anlage sind dem Sachstand verschiedene Publikationen und Datenaufarbeitungen des Statistischen Bundesamtes beigefügt.Destatis: Preise, Kaufwerte für Bauland, Fachserie 17, Reihe 5, 23.08.18.Anlage 110Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 77, Rn. 7.11Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 77, Rn. 8.12Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 72, Rn. 30.13Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, § 72, Rn. 32.

Wissenschaftliche DiensteSachstandWD 4 - 3000 - 146/18Seite 8Destatis: Preise, Kaufwerte für Bauland, Fachserie 17, Reihe 5, 1. Vierteljahr 2018, 31.08.18.Anlage 2Destatis: Land- und Forstwirtschaft, Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke, Fachserie 3,Reihe 2.4, 09.08.2018.Anlage 3Destatis: Baulandverkäufe Jahressumme, regionale Ebenen.Anlage 4Destatis: Baulandverkäufe Jahressumme, regionale Tiefe: Kreise und kreisfreie Städte.Anlage 5Verbraucherpreisindex für Deutschland, Grundsteuer B, 1995-2017.Anlage 6Destatis: Statistik der Einheitswerte zum Hauptfeststellungstermin 01.01.1964, Fachserie 14,Reihe 7.5.2 (als CD).Anlage 7***

können folgender Tabelle entnommen werden (Stichtag: jeweils 01.01.):1 3. Berechnungsverfahren Von Interesse beim Berechnungsverfahren ist, wie sich ein möglicher Einheitswert von Null aus-wirkt. Bei der Berechnung der Grundsteuer spielt der Einheitswert als Bemessungsgrundlage eine wich-tige Rolle.