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„Grundzüge des WEG-Rechts“18.05.2017 IHK zu LeipzigRechtsanwalt Dr. Peter HöflerFachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Inhaltsverzeichnis1.Grundbegriffe im WEG-Recht2.Abgrenzung Gemeinschaftseigentum (GE) – Sondereigentum (SE)2.1.Grundsätze der Abgrenzung2.2.Prüfungsschema zur Abgrenzung von GE und SE2.3.Einzelfälle der Abgrenzung von GE und SE2.4.Übertragung der Verpflichtung zur Instandhaltung / InstandsetzungIHK zu Leipzig, 18.05.2017-2-

3.Verwalter / Verwalterbestellung3.1.Begriff3.2.Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 WEG)3.3.Verwaltervertrag3.4.Charakterisierung der Position des Verwalters3.5.Beendigung Verwalterstellung3.6.Gerichtliche Bestellung des Verwalters3.7.Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-3-

4.Abnahme Gemeinschaftseigentum durch Verwalter?4.1.Ermächtigung zur Abnahme im Kaufvertrag4.2.Abnahme aufgrund Beschlussfassung durch Gemeinschaft5.Eigentümerversammlung (ETV)5. 1.Allgemeines5.2.Einberufung der ETV5.3.Form und Frist für Einberufung der ETV5.4.Inhalt der Einberufung / Einladung zur ETVIHK zu Leipzig, 18.05.2017-4-

5.5.Teilnahmerecht an der ETV5.6.Leitung der ETV5.7.Protokoll der ETV5.8.Beschlussfähigkeit der ETV6.Beschlüsse der 6.3.Beschlussgegenstände und Mehrheitserfordernisse6.4.Verkündung von BeschlüssenIHK zu Leipzig, 18.05.2017-5-

1.Grundbegriffe im WEG-RechtTeilungserklärung (TE)Entstehung von Wohnungseigentum- Durch vertragliche Aufteilung unter Miteigentümern (§ 3 WEG) oder- Durch einseitige Teilungserklärung des Eigentümers (§ 8 WEG) – ist der RegelfallIHK zu Leipzig, 18.05.2017-6-

Gemeinschaftsordnung (GO)- Auch „Satzung“ der Wohnungseigentümer (WEer) - ist schuldrechtliche Vereinbarung, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie ihrZusammenwirken bestimmt- Grundordnung der Wohnungseigentümer, die auch durch Alleineigentümer nach§ 8 WEG errichtet werden kannIHK zu Leipzig, 18.05.2017-7-

Weiter zu Gemeinschaftsordnung (GO)- Besitzt Wirkung auch gegen Sonderrechtsnachfolger, wenn nach § 10 III WEG imGrundbuch eingetragen- Abweichungen vom Gesetz sind (nur) möglich, soweit dort keine zwingendenBestimmungen enthalten sind!IHK zu Leipzig, 18.05.2017-8-

Wohnungseigentum (WE) - Art des Sondereigentums (SE)- emMiteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1II WEG).- Begriff der Wohnung wird in Verwaltungsvorschriften zur Ausstellung einerAbgeschlossenheitsbescheinigung definiert.IHK zu Leipzig, 18.05.2017-9-

Teileigentum (TE) - Art des Sondereigentums (SE)- Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmtenRäumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an demgemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 III WEG).- Bauliche Ausgestaltung zur gewerblichen Nutzung (gewerblich genutztesWohnungseigentum wird dadurch nicht zu Teileigentum)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-10-

Gemeinschaftseigentum (GE)- Gemeinschaftliches Eigentum steht sämtlichen WEern entsprechend dengebildeten Miteigentumsanteilen nach Bruchteilen zu- Definition: Grundstück sowie die Teile, Anlage und Einrichtungen des Gebäudes,die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 V WEG)- Ergänzende Definition unter § 5 II WEGIHK zu Leipzig, 18.05.2017-11-

Sondernutzungsrecht (SNR)- Grundsätzlich gemeinsamer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums- Kann eingeschränkt werden durch vertraglich eingeräumtes Recht eines WEerszur alleinigen Nutzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums, z. B.PKW-Stellplätze, Gartenflächen, Abstellräume u. ä.- Für Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger ist Grundbucheintragung erforderlich(§ 10 III WEG)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-12-

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEGem)- Ist Inhaber der Rechte und Pflichten nach dem WEG (insb. des Sondereigentumsund des gemeinschaftlichen Eigentums - § 10 I WEG)- sgemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümernselbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der alsGemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechteund Pflichten “- Zunächst BGH Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, nunmehr gesetzliche Regelung unter § 10 VI WEGIHK zu Leipzig, 18.05.2017-13-

Untergemeinschaften- Nicht im Gesetz geregelt, können aber gebildet werden, wenn durchGemeinschaftsordnung geregelt- Kommt insbesondere bei Mehrhausanlagen in Betracht- Eigene Beschlussfassungen und eigene Versammlungen sind möglich- Besitzt keine Teilrechtsfähigkeit!IHK zu Leipzig, 18.05.2017-14-

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 20 WEG)- Obliegt den Wohnungseigentümern (§§ 21 – 25 WEG) und dem Verwalter(§§ 26 – 28 WEG)- Mit Einschränkungen Verwaltungsbeirat, wenn vorhanden (§ 29 WEG)- Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden (§ 20 IIWEG)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-15-

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEGem)- Überwiegendes Mittel der Willensbildung der WEGem- Wirken gleichfalls gegen Rechtsnachfolger (§ 10 IV WEG)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-16-

2.Abgrenzung Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum2. 1.Grundsätze der Abgrenzung- Notwendiges GE kann nicht zu SE bestimmt werden (Regelung wäre nichtig - §134 BGB)- GE sind Grundstück sowie Teile, . . . die nicht im SE oder im Eigentum einesDritten stehen (§ 1 V WEG)- Weitere Zuordnung gem. § 5 II WEGIHK zu Leipzig, 18.05.2017-17-

2.2.Prüfungsschema zur Abgrenzung von GE und SE(nach Becker/Kümmel/Ott, „Wohnungseigentum“, 2010)1. Schritt:Sind die Wohnungseigentümer auf die Benutzung des Gebäudeteils zwingendangewiesen?falls ja: Gemeinschaftseigentumfalls nein: nächster SchrittIHK zu Leipzig, 18.05.2017-18-

2. SchrittBestimmt ein Gebäudeteil die äußere Gestaltung des Gebäudes?falls ja: Gemeinschaftseigentumfalls nein: nächster SchrittIHK zu Leipzig, 18.05.2017-19-

3. SchrittIst ein Bestandteil des Gebäudes für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich?falls ja: Gemeinschaftseigentumfalls nein: nächster SchrittIHK zu Leipzig, 18.05.2017-20-

4. SchrittWürde durch Veränderung, Beseitigung oder Einfügung des Gebäudeteils das GEoder das SE über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt?falls ja: Gemeinschaftseigentumfalls nein: nächster SchrittIHK zu Leipzig, 18.05.2017-21-

5. SchrittIst ein Gebäudebestandteil in der TE oder dem Teilungsvertrag zum GE erklärtoder gehört es zu Räumen gemeinschaftlichen Eigentums?falls ja: Gemeinschaftseigentumfalls nein: SondereigentumIHK zu Leipzig, 18.05.2017-22-

2.3.Einzelfälle der Abgrenzung von GE und SEVorbemerkung:- Beurteilung anhand vorangegangenem Prüfungsschema- Im Einzelfall abhängig von Regelung in TE, somit Abgrenzung nur zwischenzwingendem GE und Sondereigentumsfähigkeit- Zuordnung kann auch davon abhängig sein, ob Bestandteil einer oder mehrerenWohnungen dientIHK zu Leipzig, 18.05.2017-23-

- AbwasserleitungenHauptleitung steht im GE (bis Abzweigung in die zum SE gehörendenRäume)- Aufzugnach § 5 II WEG grundsätzlich GE / Sondereigentumsfähigkeit, wenn nureine Einheit erschlossen wird- Balkon (Raum):ist sondereigentumsfähigIHK zu Leipzig, 18.05.2017-24-

- Balkon:konstruktiv notwendige Teile sowie Balkontüren und Isolierschicht zwingendGE- Dach:zwingend GE- Decken (Geschoss- und Zwischendecken):nach § 5 II WEG zwingend GE, einschließlich feuchtigkeitsisolierende,wärmedämmende oder trittschalldämmende IsolierschichtenIHK zu Leipzig, 18.05.2017-25-

- Duplexgaragen:nach herrschender Meinung sondereigentumsfähig,Abgrenzungsschwierigkeiten im Einzelfall- Estrich:sofern er auch der Dämmung und Isolierung dient - zwingend GE- Fenster:nach § 5 II WEG grundsätzlich GE, abweichend unter Umständen beiechten DoppelfensternIHK zu Leipzig, 18.05.2017-26-

- Fußbodenbelag:in SE-Einheit steht in SE- Fußbodenheizung:Heizschlingen sind SE-fähig- Heizkörper:regelmäßig SE, wenn Abkopplung von Heizungsanlage möglich, ohne dassderen Gebrauchsfähigkeit berührt wird (BGH, NJW 2011, S. 2959)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-27-

- Jalousien (außen):sind GE- Leitungen (Heizung, Klimaanlage, Wasser, Strom):sofern nicht im Bereich des SE, dann zwingend GE; im räumlichen Bereichdes SE Zuordnung zu SE, wenn Verlegung ohne Eingriff in GE möglich- Nebenräume (Kellerräume, Dachspeicher, Abstellräume):sind SE-fähig – auch wenn nicht in Wohnung integriertIHK zu Leipzig, 18.05.2017-28-

- Putz auf Wänden und Decken im Sondereigentum:ist ebenfalls SE- Schließanlage mit Schlüsseln zur Erschließung des GE:gehört zum GE- Thermostatventile:analog zu Heizkörpern SE (geänderte Ansicht, zuvor vielfach alszwingendes GE angesehen)- tragende Mauern und Innenwände:zwingend GE- Türen:a) Innentüren SEb) Wohnungseingangstüren zwingend GEIHK zu Leipzig, 18.05.2017-29-

2.4.Übertragung der Verpflichtung zur Instandhaltung /Instandsetzung- Fehlerhafte Erklärungen in TE zu Zuordnung von GE als SE können im Einzelfallso ausgelegt werden, dass dem betreffenden WEer die alleinige Instandhaltungs-und Instandsetzungspflicht auferlegt werden soll (Aber: BGH V ZR 124/16!)- Ebenso ist Regelung zulässig, die zutreffende Zuordnung des tungs-undInstand-setzungspflicht und / oder Kostentragung auferlegtIHK zu Leipzig, 18.05.2017-30-

Weiter zu Übertragung Instandhaltungs- und Instandsetzungslast- Unterscheidet die GO zwischen Instandhaltung und Instandsetzung vonBauteilen, die zum GE gehören und weist sie nur die Pflicht zu derenInstandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im ZweifelSache der Gemeinschaft (BGH, 09.12.2016, V ZR 124/16), somit bedarfÜbertragung einer klaren und zweifelsfreien Regelung.- Unklare oder missverständliche Regelungen führen dazu, dass Verpflichtung beiGemeinschaft verbleibtIHK zu Leipzig, 18.05.2017-31-

3.Verwalter / Verwalterbestellung3.1.Begriff- Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Sache der WEer (§§ 21 – 25WEG) und des Verwalters (§§ 26 – 28 WEG) sowie ggf. des Verwaltungsbeirats(§ 29 WEG)- Bestellung des Verwalters kann nicht ausgeschlossen werdenIHK zu Leipzig, 18.05.2017-32-

Weiter zu Begriff Verwalter- Definition nach BGH: Geschäftsführung zu Gunsten der Wohnungseigentümer inBezug auf das gemeinschaftliche Eigentum- Stellt kaufmännische, technische oder rechtliche Geschäftsführungsmaßnahmenim Interesse der Eigentümer darIHK zu Leipzig, 18.05.2017-33-

3.2.Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 WEG)- Erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit- Erstbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum max. 3 Jahre, sonst fürhöchstens 5 JahreIHK zu Leipzig, 18.05.2017-34-

Weiter zu Bestellung und Abberufung des Verwalters- Die (vorzeitige) Abberufung kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundesbeschränkt werden- Wichtiger Grund laut Gesetz: Beschlusssammlung wird nicht ordnungsgemäßgeführt (§ 26 I S 4 WEG) – weitere Gründe: RechtsprechungIHK zu Leipzig, 18.05.2017-35-

Weitere wichtige Gründe für Abberufung (exemplarisch):- Nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses durch Missachtung vonBeschlüssen und / oder Handeln gegen Interessen der WEer- Veruntreuung von Geldern, Vermögensverfall des Verwalters- Abschluss von Verträgen unter Überschreitung eingeräumter Kompetenzen- Verweigerung der Einsicht in UnterlagenJeweils Prüfung aller Umstände des Einzelfalls! Auch hinsichtlich Abmahnung.IHK zu Leipzig, 18.05.2017-36-

3.3.Verwaltervertrag- Schuldrechtliche Vereinbarung zur inhaltlichen Ausgestaltung der Rechtsbeziehung zwischen Verwalter und WEGem- Ist Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne § 675 BGBIHK zu Leipzig, 18.05.2017-37-

Weiter zu Verwaltervertrag- Zustandekommen Verwaltervertrag wie alle Verträge – übereinstimmendeAngebots- und Annahmeerklärung- Annahme erfolgt durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 III WEGIHK zu Leipzig, 18.05.2017-38-

3.4.Charakterisierung der Position des Verwalters- Organschaftliche Stellung durch Bestellung –Verlust durch Abberufung- Schuldrechtliche Vereinbarung im Verwaltervertrag –Auflösung durch KündigungIHK zu Leipzig, 18.05.2017-39-

3.5.Beendigung Verwalterstellung- „Normale“ Abberufung- Vorzeitige Abberufung- Ablauf der Bestellungszeit (mit Beendigung Verwaltervertrag)- AmtsniederlegungJeweils „Kopplung“ zur Beendigung der schuldrechtlichen VereinbarungIHK zu Leipzig, 18.05.2017-40-

3.6.Gerichtliche Bestellung des Verwalters- WEer hat Anspruch auf eine Verwaltung, erfordert Mitwirkung bei der Bestellungeines Verwalters- Klagebefugnis zur Bestellung des Verwalters nach § 21 IV WEG i. V. m. § 43 Nr.1 WEGIHK zu Leipzig, 18.05.2017-41-

3.7.Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)(nur exemplarische Darstellung anhand des Gesetzes)- Durchführung der Beschlüsse der WEer- Durchsetzung der Hausordnung- Erforderliche Maßnahmen zur Instandhaltung / Instandsetzung des GE- Dringende Sofortmaßnahmen zur Erhaltung des GE- Anforderung, Entgegennahme und Abführung von Zahlungen bezüglich gemein-schaftlicher Angelegenheiten der WEerIHK zu Leipzig, 18.05.2017-42-

Weiter zu Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)- imZusammenhang mit Verwaltung des GE- Verwaltung der eingenommenen Gelder- Unverzügliche Unterrichtung über Rechtsstreit nach § 43 WEG- Abgabe der erforderlichen Erklärungen- Entgegennahme von Erklärungen, Willenserklärungen und Zustellungen- Gerichtliche und außergerichtliche Geltendmachung und Durchsetzung vonAnsprüchen, soweit Ermächtigung bestehtIHK zu Leipzig, 18.05.2017-43-

4.Abnahme Gemeinschaftseigentum durch Verwalter?4.1.Ermächtigung zur Abnahme im KaufvertragAbnahme ist Individualrecht aus Erwerberstellung heraus, aber:- Bauträgerkaufverträge beinhalten vielfach Regelung zur Abnahme des GE durchden vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter- Rechtsfolgen, wenn auf dieser Grundlage Abnahme erklärt wird?IHK zu Leipzig, 18.05.2017-44-

Weiter zu Ermächtigung zur Abnahme im KaufvertragBGH, 30.06.2016 VII ZR 188/13Eine von einem Bauträger in AGB des Erwerbsvertrages verwendete Klausel, diedie Abnahme des GE durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, istunwirksam.(Gilt auch für vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter.)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-45-

4.2.Abnahme aufgrund Beschlussfassung durch GemeinschaftUnterschiedliche Auffassungen:- Abnahme ist „gemeinschaftsbezogenes Recht“ im Sinne § 10 II S. 3 WEG- Abnahme ist „sonstiges Recht / Pflicht“ gem. § 10 VI S. 3 WEG- Abnahme ist Individualrecht, folglich kein BeschlusskompetenzIHK zu Leipzig, 18.05.2017-46-

Weiter zu Abnahme aufgrund BeschlussfassungBGH, 12.05.2016, VII ZR 171/15Beschluss in Eigentümerversammlung zu Abnahme des Gemeinschaftseigentumsbesitzt zumindest für Nachzügler-Erwerber keine Gültigkeit.IHK zu Leipzig, 18.05.2017-47-

Weiter zu Abnahme aufgrund BeschlussfassungKonsequenzen für Verwalter:- Größte Vorsicht bei Beschlussfassung zur Abnahme!!!- Ebenfalls größte Vorsicht bei Abnahmehandlungen (sowohl rechtlich als auchtechnisch)!!!IHK zu Leipzig, 18.05.2017-48-

Weiter zu Abnahme aufgrund Beschlussfassungeventuell differenzierte Betrachtung von Fallkonstellationen:a) Beschlussfassung in ETV der vollständigen Gemeinschaft - allstimmigb) Beschlussfassung in ETV der vollständigen Gemeinschaft - nicht allstimmig(Enthaltungen oder Gegenstimmen)c)Beschlussfassung in ETV auch für werdende / zukünftige Eigentümer,Nachzügler – insoweit zwingend nichtigIHK zu Leipzig, 18.05.2017-49-

5.Eigentümerversammlung (ETV)5. 1.Allgemeines- Dient der Beschlussfassung über die nach Gesetz oder Vereinbarung durchWEer zu entscheidende Angelegenheiten (§ 23 WEG)- Vorschriften §§ 23 ff. dispositiv maßgebliche Bedeutung der Regelung in GOIHK zu Leipzig, 18.05.2017-50-

5.2.Einberufung der ETV- Mindestens 1 Mal jährlich- Auf Verlangen von mehr als ¼ der WE- Wenn nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Einberufung geboten ist- In den durch die GO bestimmten Fällen- Wenn die einberufene Versammlung nicht beschlussfähig ist (§ 25 IIV S. 1 WEG)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-51-

Weiter zu Einberufung der ETV- Einberufung hat durch Verwalter zu erfolgen- Einberufungsrecht durch Verwaltungsbeirat, sofern Verwalter fehlt oder sichpflichtwidrig weigert- Kein Einberufungsrecht des einzelnen EigentümersIHK zu Leipzig, 18.05.2017-52-

5.3.Form und Frist für Einberufung der ETV- Nach § 24 IV S. 1 WEG Einberufung in Textform (vgl. § 126 b BGB)- Frist soll mindestens 2 Wochen betragen- Prüfung und Beachtung der Bestimmungen in der GOIHK zu Leipzig, 18.05.2017-53-

5.4.Inhalt der Einberufung / Einladung zur ETV- muss WEer Teilnahme an der Versammlung, Entscheidung über Vertretung undinhaltliche Vorbereitung ermöglichen (u. a. Zeit und Ort der Versammlung),- Tagesordnung mit Beschlussvorschlägen und evtl. Erläuterungen – (WEer mussvor Überraschungen geschützt sein)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-54-

5.5.Teilnahmerecht an der ETV- Grundsätzlich jeder im Grundbuch eingetragene WEer (auch wenn vomStimmrecht ausgeschlossen)- Teilnahmeberechtigte Vertreter – abhängig von Ausgestaltung der GOAusgangspunkt: Es gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.IHK zu Leipzig, 18.05.2017-55-

Weiter zu Teilnahmerecht an der ETV- Begleitung durch Dritte (Rechtsanwalt, Sachverständiger) - in Ausnahmefällen,wenn überwiegendes Interesse des WEers- Beurteilung nach Umständen des Einzelfalles oder Regelung der GO, generellerAusschluss ist nicht möglichIHK zu Leipzig, 18.05.2017-56-

Weiter zu Teilnahmerecht an ETV- Bei Vertretung Regelung zum Nachweis der Vertretung in der Regel in GO sonst allg. Zivilrecht- Sofern nach GO erforderliche schriftliche Vollmacht fehlt, muss dies vomVersammlungsleiter nach § 174 BGB unverzüglich gerügt werdenIHK zu Leipzig, 18.05.2017-57-

5.6.Leitung der ETV- Obliegt dem Verwalter (§ 25 IV WEG)- Anderweitige Beschlussfassung durch WE-Versammlung ist möglichIHK zu Leipzig, 18.05.2017-58-

5.7.Protokoll der ETV- Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse (§ 24 VI WEG)- timmterMeinungsäußerungenIHK zu Leipzig, 18.05.2017-59-

5.8.- „DieBeschlussfähigkeit der n,HälftederMiteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größedieser Anteile, vertreten.“ § 25 III WEG- Bei fehlender Beschlussfähigkeit Einberufung neuer Versammlung mit gleichemGegenstand (vgl. § 25 IV WEG)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-60-

Weiter zu Beschlussfähigkeit der ETV- In der Regel Feststellung der Beschlussfähigkeit zu Beginn der Versammlung- Beschlussfähigkeit muss bei jeder Beschlussfassung überprüft und nötigenfallsneu festgestellt werden (wechselnde Präsenz in der WE-Versammlung,Ausschluss vom Stimmrecht)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-61-

Weiter zu Beschlussfähigkeit der ETV- Möglicher Stimmrechtsausschluss nach § 25 V WEG - insbesondere, wennRechtsgeschäfts mit ihm oder Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits mitWEer Gegenstand ist- Ist vom Versammlungsleiter zu beachten und zu prüfen- Ausschluss vom Stimmrecht – aber kein Ausschluss vom RederechtIHK zu Leipzig, 18.05.2017-62-

6.Beschlüsse der WE-Gemeinschaft6.1.Allgemeines- Willensbildung der WEGem überwiegend durch Beschlüsse- Beschlüsse entweder in ETV (§ 23 I WEG) oder im schriftlichen Umlaufverfahren(§ 23 III WEG – Zustimmung aller WEer)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-63-

Weiter zu AllgemeinesBeschlussfassung / Stimmkraft nach:- Kopfprinzip(gesetzliche Regelung - § 25 II WEG)- Wertprinzip(nach MEA)- Objektprinzip(nach Anzahl der SE-Einheiten)Beachtung TE / GO sowie Schranken für Gestaltungsfreiheit!IHK zu Leipzig, 18.05.2017-64-

6.2.Zweitbeschlüsse- Bestätigender Zweitbeschluss (zur „Heilung“ oder bei Unsicherheit überwirksame Beschlussfassung)- Abändernder Zweitbeschluss (möglich, sofern nicht in schutzwürdiges Interesseeines Eigentümers eingegriffen wird)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-65-

6.3.Beschlussgegenstände und Mehrheitserfordernisse- Nachfolgend exemplarische Darstellung einzelner Beschlussgegenstände mitden Mehrheitserfordernissen nach WEG (jeweils Darstellung Beschlussinhalt underforderliche Mehrheit)- Beachtung abweichender Regelungen (soweit zulässig) in GO!IHK zu Leipzig, 18.05.2017-66-

a) § 16 III WEGAbweichende Verteilung von Betriebs- und VerwaltungskostenStimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-67-

b) § 16 IV WEGAbweichende Kostenverteilung für Instandhaltung oder Instandsetzung imEinzelfallZustimmung von mindestens ¾ aller stimmberechtigten WEer gem. § 25 IIWEG und mehr als der Hälfte aller MEA (Qualifizierte Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-68-

c)§ 21 III und V WEGGeneralklausel für allgemeine VerwaltungsangelegenheitenStimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-69-

d) § 21 VII WEGBestimmung der Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeiten und VerzugsfolgenStimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-70-

e) § 22 I andhaltungoderInstandsetzung GE hinausZustimmung aller betroffenen EigentümerIHK zu Leipzig, 18.05.2017-71-

f)§ 22 II WEGModernisierungen entsprechend § 555 b BGB oder Anpassung an den Standder Technik (sofern Eigenart der Wohnanlage nicht verändert und kein WEunbillig beeinträchtigt)Zustimmung von mindestens ¾ aller stimmberechtigten WEer gem. § 25 IIWEG und mehr als der Hälfte aller MEA (Qualifizierte Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-72-

g) § 22 III WEGModernisierende Instandsetzung im Sinne von § 21 V Nr. 2 WEGStimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-73-

h) § 26 I WEGBestellung und Abberufung des Verwalters (auch Verwaltervertrag)Stimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-74-

i)§ 27 II Nr. 3 WEGErmächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen derWEGemStimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-75-

j)§ 28 IV und V WEGBeschlussfassung über Wirtschaftsplan, Abrechnung und RechnungslegungStimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-76-

k)§ 29 I WEGBestellung eines VerwaltungsbeiratsStimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer (Einfache Mehrheit)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-77-

6.4.Verkündung von Beschlüssen- Beschlussverkündung ist Voraussetzung für dessen Wirksamkeit- Folgt aus § 23 i.V.m. § 24 VII WEG (. . . die in der ETV verkündeten Beschlüsse)IHK zu Leipzig, 18.05.2017-78-

Inhalt Folgeveranstaltung 21.09.2017Titel:Schwerpunkte der Rechtsprechung zum WEG-RechtInhalte:- Mängel des Gemeinschaftseigentums / Gewährleistungsrechte- Abgrenzung von Baumaßnahmen (Bauliche Veränderung, Instandhaltung/ Instandsetzung, modernisierende Instandhaltung, Modernisierung)- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung- Beschlussmängel, gerichtliche Beschlussanfechtung- VerwalterhaftungIHK zu Leipzig, 18.05.2017-79-

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!Dr. Peter HöflerFachanwalt für Miet-und WohnungseigentumsrechtIHK zu Leipzig, 18.05.2017-80-

Egelstraße 4, 04103 LeipzigTel.: 0341 / 96 49 80 Fax: 0341 / 96 49 84 0E-Mail: deIHK zu Leipzig, 18.05.2017-81-

Eigentümerversammlung (ETV) 5. 1. Allgemeines 5.2. Einberufung der ETV 5.3. Form und Frist für Einberufung der ETV 5.4. Inhalt der Einberufung / Einladung zur ETV. IHK zu Leipzig, 18.05.2017 -5-5.5. Teilnahmerecht an der ETV 5.6. Leitung der E